Как менялась «мода»
на архитектуру на первичном рынке жилья Ростова
на архитектуру на первичном рынке жилья Ростова
И как экономическая ситуация ставит этот тренд под угрозу
Ростовский рынок жилья с точки зрения архитектуры сильно отстает от многих других крупных городов страны, говорит директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников.
«Эта история к нам только приходит. Интересные проекты появляются, но пока, правда, по большей части в сегменте элитного жилья. Но в ближайшее время застройщики и в других сегментах рынка, скорее всего, начнут уделять своим фасадам больше внимания»,– говорит он.
Некоторые крупные застройщики в Ростове с точки зрения архитектурных решений в своих новых проектах «начали расти» относительно уже реализованных, говорит основатель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александр Жилин. Затраты на интересные и качественные фасадные решения составляют 2–3% от общей себестоимости объекта, говорит Олейников, ссылаясь на данные одного из крупных застройщиков. При этом эти затраты потом можно «отыграть» за счет увеличения стоимости квадратного метра и скорости продаж.
«Эта история к нам только приходит. Интересные проекты появляются, но пока, правда, по большей части в сегменте элитного жилья. Но в ближайшее время застройщики и в других сегментах рынка, скорее всего, начнут уделять своим фасадам больше внимания»,– говорит он.
Некоторые крупные застройщики в Ростове с точки зрения архитектурных решений в своих новых проектах «начали расти» относительно уже реализованных, говорит основатель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александр Жилин. Затраты на интересные и качественные фасадные решения составляют 2–3% от общей себестоимости объекта, говорит Олейников, ссылаясь на данные одного из крупных застройщиков. При этом эти затраты потом можно «отыграть» за счет увеличения стоимости квадратного метра и скорости продаж.
Первые робкие шаги
Несостоявшаяся революция
В качестве примера он приводит один из строящихся ЖК, который изначально планировался как комфорт-класс.
«Изначально это был массовый сегмент, без изысков. Но туда пригласили нормального архитектора, поработали с дизайном фасадов, благоустройством территории и вывели уже бизнес-класс, не меняя ни разрешение на строительство, ни экспертизу. Просто немного переиграли проект и получили совсем другие цены и результат»,– говорит он.
Фасадные решения, как и все другие потребительские характеристики домов в случае новостроек, давно уже являются одним из конкурентных преимуществ, говорит глава агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий.
«Приход на рынок Ростова не ростовских застройщиков вывел конкуренцию на совсем другой уровень. До недавних пор она шла на уровне потребительских качеств не только квартиры, но и мест общего пользования, придомовой территории, экологичности материалов и даже внешнего вида объектов»,– рассказал Сосницкий.
Жилин напомнил, что в скором времени на рынок недвижимости Ростова выйдет еще несколько крупнейших застройщиков России, у которых есть «своя философия, подход к созданию продукта, а соответственно, к архитектуре и среде». Это, по его словам, еще больше подстегнет конкуренцию с точки зрения внешнего облика объектов.
«Изначально это был массовый сегмент, без изысков. Но туда пригласили нормального архитектора, поработали с дизайном фасадов, благоустройством территории и вывели уже бизнес-класс, не меняя ни разрешение на строительство, ни экспертизу. Просто немного переиграли проект и получили совсем другие цены и результат»,– говорит он.
Фасадные решения, как и все другие потребительские характеристики домов в случае новостроек, давно уже являются одним из конкурентных преимуществ, говорит глава агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий.
«Приход на рынок Ростова не ростовских застройщиков вывел конкуренцию на совсем другой уровень. До недавних пор она шла на уровне потребительских качеств не только квартиры, но и мест общего пользования, придомовой территории, экологичности материалов и даже внешнего вида объектов»,– рассказал Сосницкий.
Жилин напомнил, что в скором времени на рынок недвижимости Ростова выйдет еще несколько крупнейших застройщиков России, у которых есть «своя философия, подход к созданию продукта, а соответственно, к архитектуре и среде». Это, по его словам, еще больше подстегнет конкуренцию с точки зрения внешнего облика объектов.
Но все это было актуально до лета 2024 г. Как говорит Сосницкий, конкуренция на рынке недвижимости обычно идет на двух уровнях: качества продукта и его стоимости. До недавнего времени она шла именно на уровне качества: экологичность материалов,
вентилируемые фасады, качество строительства, придомовая территория. Но после изменения ключевой ставки, свертывания программы льготной ипотеки и повышения первоначального взноса в некоторых банках вплоть до 50% конкуренция «на нынешний день и на перспективу» вернулась на уровень стоимости.
«Сегодня главным преимуществом стали размер ежемесячного платежа по ипотеке, возможность купить без первоначального взноса или с помощью каких-то суррогатных не ипотечных программ – рассрочки и тому подобное. Теперь основные конкурентные преимущества на рынке новостроек – это не фасады, не придомовая территория, а цена. И наиболее выгодные варианты приобретения жилья»,– говорит Сосницкий.
Он добавляет, что с точки зрения архитектуры и качества фасадов дома в сегментах эконом и «даже бизнес-класса» друг от друга мало чем отличаются. «Это каркасно-монолитные дома, в лучшем случае отделанные панелями с вентилируемыми фасадами. То же самое с придомовой территорией. Все похоже», – указывает Сосницкий.
вентилируемые фасады, качество строительства, придомовая территория. Но после изменения ключевой ставки, свертывания программы льготной ипотеки и повышения первоначального взноса в некоторых банках вплоть до 50% конкуренция «на нынешний день и на перспективу» вернулась на уровень стоимости.
«Сегодня главным преимуществом стали размер ежемесячного платежа по ипотеке, возможность купить без первоначального взноса или с помощью каких-то суррогатных не ипотечных программ – рассрочки и тому подобное. Теперь основные конкурентные преимущества на рынке новостроек – это не фасады, не придомовая территория, а цена. И наиболее выгодные варианты приобретения жилья»,– говорит Сосницкий.
Он добавляет, что с точки зрения архитектуры и качества фасадов дома в сегментах эконом и «даже бизнес-класса» друг от друга мало чем отличаются. «Это каркасно-монолитные дома, в лучшем случае отделанные панелями с вентилируемыми фасадами. То же самое с придомовой территорией. Все похоже», – указывает Сосницкий.
Самобытные архитектурные решения при строительстве крупных жилых комплексов в России долгое время были единичным явлением. Первыми интересные фасадные решения как конкурентное преимущество начали использовать застройщики в Москве. Затем это стало тенденцией, которая распространилась на многие крупные российские города. Но в Ростове строить «неинтересно» перестали лишь недавно, после прихода на рынок целого ряда крупных иногородних игроков. Но, как говорят эксперты, в силу объективных причин запрос на архитектуру в массовом сегменте жилья снова уходит с повестки дня.
Удел богатых
В итоге, говорит Жилин, по – настоящему хорошая архитектура в Ростове – это «все же атрибут элитной недвижимости».
«Образно говоря, речь идет о таких решениях, что если бы этот дом можно было перенести в Москву, то он и там все равно выглядел бы элитно»,– поясняет он.
Архитектура была и остается одним из главных критериев именно элитной недвижимости в Ростове, говорит Сосницкий. Внешний вид дома, заявленного как премиум-класс, всегда был первым, что демонстрировалось потенциальным покупателя на рендерах, презентациях и на рекламных щитах.
Однако на первом месте в этом сегменте все же выступает локация. В случае Ростова это «железно классический центр». Уже далее идут количество квартир в доме, планировка, внешний вид, безопасность, экологичность используемых материалов и обеспеченность
парковками.
«В Ростове есть примеры уже сданных домов, которые заявлялись как элитные. Но люди начинают там продавать квартиры, так как не хватает парковок, не только в доме, но и возле него. И объект сразу выпадает из "элитки" »,– рассказал Сосницкий. По словам Жилина, в текущих условиях снижения доступности ипотеки застройщики начнут еще жестче конкурировать за покупателя.
«Образно говоря, речь идет о таких решениях, что если бы этот дом можно было перенести в Москву, то он и там все равно выглядел бы элитно»,– поясняет он.
Архитектура была и остается одним из главных критериев именно элитной недвижимости в Ростове, говорит Сосницкий. Внешний вид дома, заявленного как премиум-класс, всегда был первым, что демонстрировалось потенциальным покупателя на рендерах, презентациях и на рекламных щитах.
Однако на первом месте в этом сегменте все же выступает локация. В случае Ростова это «железно классический центр». Уже далее идут количество квартир в доме, планировка, внешний вид, безопасность, экологичность используемых материалов и обеспеченность
парковками.
«В Ростове есть примеры уже сданных домов, которые заявлялись как элитные. Но люди начинают там продавать квартиры, так как не хватает парковок, не только в доме, но и возле него. И объект сразу выпадает из "элитки" »,– рассказал Сосницкий. По словам Жилина, в текущих условиях снижения доступности ипотеки застройщики начнут еще жестче конкурировать за покупателя.
«Квартиры в массовом сегменте теперь будут покупать только для собственного проживания и только те, кому это действительно нужно. И, что немаловажно, те, кто может себе это позволить. Отдельные проекты массового сегмента могут выигрывать за счет каких-либо преимуществ, но в целом на рынке праздник закончился»,– говорит он.
Побороться за клиента придется и в премиум-сегменте, продолжает он. И вот тут уже на первый план традиционно выходят архитектурные решения, дополнительная инфраструктура, планировка квартир, наличие высоких потолков, террас, видовых характеристик и другие потребительские качества.
Побороться за клиента придется и в премиум-сегменте, продолжает он. И вот тут уже на первый план традиционно выходят архитектурные решения, дополнительная инфраструктура, планировка квартир, наличие высоких потолков, террас, видовых характеристик и другие потребительские качества.
Фото: Д. Демков
Фото: Д. Демков
Фото: Д. Демков
